Złoto, dług i nieunikniony globalny krach na rynku nieruchomości - Brandon Smith, Birch Gold Group, 8.05.2026
Być może najgłośniejszą obecnie dyskusją ekonomiczną jest obawa, że zdecydowana większość ludzi zostanie wykluczona z rynku nieruchomości do końca życia, niezależnie od kraju zamieszkania. Nastolatki z pokolenia Z, a nawet pokolenia Alfa, już planują przyszłość, w której zakup domu będzie niemożliwy. Ci, którzy kupują, dążą do efektywności kosztowej i robią to w pojedynkę (stawiając oszczędności i posiadanie domu ponad małżeństwo).
To temat na osobny artykuł, ale stanowi to odwrócenie tradycyjnych zachowań konsumenckich. Zmianę, którą należy zbadać. Odzwierciedla ona poważniejsze, ukryte problemy społeczne i ekonomiczne.
Ta walka toczy się nie tylko w Stanach Zjednoczonych. W całym zachodnim świecie, od Australii po Kanadę i większość Europy, ludzie borykają się z najgorszą inflacją cen nieruchomości od dziesięcioleci i starają się znaleźć sposoby na dostosowanie.
Jednak, podobnie jak w fizyce, istnieją zasady ruchu, które nadal obowiązują na rynkach, niezależnie od interwencji rządu lub banku centralnego. To, co rośnie, nieuchronnie musi spaść. W ubiegłym roku, szczególnie po stronie sprzedających na rynku nieruchomości, zaobserwowaliśmy interesujące zmiany, które zapowiadają duże zmiany w najbliższej przyszłości.
Z powodu pandemii, paniki związanej z przeprowadzkami, bodźców związanych z COVID-19 i nabywców korporacyjnych, ceny gwałtownie wzrosły, a średni koszt domu gwałtownie wzrósł o 50% lub więcej w latach 2019–2024.
Duża część tych zakupów dotyczyła osób próbujących uniknąć drakońskich nakazów stanowych, ale było też wielu spekulantów, którzy próbowali grać na rynku i szybko zarobić, oczekując dalszego wzrostu cen. Zamiast tego popyt gwałtownie spadł, a liczba nabywców, którzy mogliby zaspokoić podaż, jest ograniczona.
Wyszukiwania w Google hasła "nie mogę sprzedać domu” osiągnęły w zeszłym miesiącu rekordowy poziom, przewyższając szczyt kryzysu z 2008 roku. Sprzedaż mieszkań spadła o 32% w latach 2020–2026, podczas gdy podaż gwałtownie wzrosła. Agenci nieruchomości ostrzegają przed gwałtownym spowolnieniem. Wielu sprzedających odmawia oceny sytuacji i obniżania cen, mając trudności ze znalezieniem zainteresowanych nabywców.
Przyczyną impasu i zamrożonego rynku jest głównie zadłużenie. W 2008 roku krach spowodowany był łatwymi kredytami hipotecznymi dla osób, które nie miały dochodów wystarczających na pokrycie kosztów kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej, co z czasem doprowadziło do wzrostu stóp procentowych. Miliony domów zostały sprzedane osobom, które nie miały dochodów na ich zakup. Osoby te nagle przestały spłacać kredyty, co doprowadziło do załamania systemu i powiązanych z nim instrumentów pochodnych.
Dziś miliony właścicieli domów są "uwięzione” w bardzo niskich stopach kredytów hipotecznych z poprzednich lat. Sprzedaż i kupno innej nieruchomości oznaczałaby rezygnację z kredytu na poziomie 3% i zastąpienie go kredytem bliższym 6,5%. Dlatego nie sprzedają.
Poza tym, zbyt wielu właścicieli dokonało zakupu w szczytowym momencie pandemii i szczytu cen. Teraz utknęli, próbując sprzedać domy warte 250 000 dolarów za 600 000 dolarów, a domy warte 500 000 dolarów za ponad milion dolarów. Sprzedaż ze znacznym rabatem byłaby w praktyce równoznaczna z zaciągnięciem jeszcze większego długu.
Problem polega na tym, że NIKT nie chce kupić domu za 600 000 dolarów, wiedząc, że za kilka lat może być on wart znacznie mniej. Ostatecznie spekulanci zostają z niczym i pozostają im tylko dwie opcje. Wystawić nadwyżkę domów na wynajem albo drastycznie obniżyć ceny i ponieść stratę. Wierzę, że ten proces zacznie się nasilać w ciągu najbliższego roku, nawet jeśli dojdzie do interwencji rządu lub banku centralnego.
Tym razem inflacyjny bodziec nie uratuje rynku nieruchomości. Oznacza to znaczne straty w kapitale własnym nieruchomości i ogólnym majątku netto ludności, nie wspominając o znacznym spadku kredytów hipotecznych i płynności kredytowej. Mniejszy dostęp do kredytów oznacza spowolnienie wzrostu konsumpcji. W przypadku nabywców korporacyjnych i banków pakiet stymulacyjny może zapewnić im ochronę, ale nie dotyczy to przeciętnych obywateli.
Tam, gdzie nie ma płynności, dochodzi do krachu. Na razie pieniądz wydaje się krążyć w zdrowym tempie, ale w dużej mierze dzieje się to na rynku akcji, który nie odzwierciedla stabilnej gospodarki. Giełda nie jest wiodącym wskaźnikiem kryzysu. Zawsze reaguje z opóźnieniem. W konsekwencji nie będzie ona sygnalizować przyszłego załamania rynku mieszkaniowego ani nie wychwyci obecnego ograniczania liczby kupujących.
Czy można opanować ten ewentualny spadek? Tak, do pewnego stopnia, ale nie na poziomie globalnym, a jedynie krajowym. I nawet wtedy nie zmieni to ostatecznego rezultatu, którym jest konkretna utrata płynności i gwałtowny wzrost zadłużenia.
Dla osób czekających na zakup nieruchomości może to być dobra wiadomość. Obniżki cen o 30% do 50% są możliwe i dawno spóźnione. Mimo to kupujący prawdopodobnie przeczekają burzę, dopóki nie uznają, że ceny osiągnęły dno. W międzyczasie istnieje ryzyko systemowego zagrożenia po krachu dla rynków akcji i kredytowych. Inwestorzy będą szukać alternatywnych bezpiecznych przystani dla swojego kapitału.
To prowadzi nas do trendu, który rozwijał się w ciągu ostatnich kilku lat, a którego nie widzieliśmy od krachu z lat 2008-2012. Ten krach zbiegł się z historycznym wzrostem cen złota i srebra, a ten sam schemat pojawia się ponownie. W okresach wzmożonej niepewności nieruchomości mogą przestać stanowić bezpieczne miejsce do lokowania gotówki. Gdy rynki ogarnia panika, a inne aktywa trwałe spadają, metale szlachetne stają się inwestycją pierwszego wyboru.
Pomimo gwałtownych wahań w ciągu ostatnich kilku miesięcy, złoto nadal zyskuje na wartości o 270% od 2019 roku i prawdopodobnie będzie nadal rosło, nawet gdy rynki nieruchomości spadają. Powód jest prosty: zadłużenie konsumentów nadal rośnie pomimo interwencji banków centralnych i podwyższonych stóp procentowych. Środki te miały rzekomo ograniczyć zadłużenie konsumentów, ale tak się nie stało.
A wraz ze wzrostem zadłużenia nominalne wartości metali szlachetnych nieuchronnie rosną (inflacja wynikająca ze stymulacji nie musi być obecna, ale zazwyczaj występuje).
Zadłużenie mieszkaniowe w USA wzrosło o 38% od 2019 roku. Zadłużenie z tytułu amerykańskich kart kredytowych wzrosło o 35% od 2019 roku. Dług publiczny USA wzrósł o 71% od 2019 roku. Nieruchomości stanowiły niegdyś bezpieczną przystań dla rynków narażonych na zadłużenie, ale to się kończy. W obecnych realiach pozostało bardzo niewiele bezpiecznych miejsc. JEŚLI rynki akcji ucierpią (co prawdopodobnie nastąpi), metale szlachetne będą jednym z ostatnich bastionów bezpieczeństwa.
Zdecydowanie obserwuje się trend korelacyjny, który wydaje się odzwierciedlać kryzys z lat 2008–2012. Za każdym razem, gdy ceny nieruchomości w USA spadają lub gwałtownie spadają, ceny złota i srebra zazwyczaj rosną.
Jak wspomniano, nie tylko Stany Zjednoczone stoją w obliczu krachu na rynku nieruchomości. Raporty sugerują, że warunki są jeszcze gorsze w Kanadzie, Australii, Wielkiej Brytanii i większości krajów Europy. Na przykład w Kanadzie lewicowcy z USA szukali alternatywnego miejsca zamieszkania, aby "uciec przed reżimem Trumpa”, tylko po to, by powrócić w desperacji po zmaganiu się z bezprecedensowymi kosztami mieszkaniowymi.
W Wielkiej Brytanii dostępność mieszkań dla osób o średnich dochodach praktycznie nie istnieje, nawet jeśli chcą je wynająć. W Australii mediana cen domów wynosi około 700 000 dolarów (w USA mediana cen domów wynosi 415 000 dolarów). Nie ma właściwie możliwości uniknięcia tego trendu, chyba że ktoś chce mieszkać w kraju trzeciego świata. I - paradoksalnie - mieszkańcy tych biedniejszych krajów nie są obecnie szczególnie zadowoleni z napływu mieszkańców Zachodu.
Do warunków inflacyjnych dla kupujących domy, dochodzi masowy napływ nielegalnych imigrantów na Zachód w ciągu ostatniej dekady, co pochłonęło rynki wynajmu i dodatkowo podniosło ceny. Deportacje mogłyby pomóc złagodzić część presji, ale będą również działać jak katalizator przyspieszający deprecjację nieruchomości. Właściciele domów powinni spodziewać się znacznej utraty kapitału własnego.
Ostatecznie ból jest konieczny. Coś musi ustąpić. Potrzebna jest korekta zadłużenia, a gospodarka musi "przyjąć swoje lekarstwo” (wydarzenie deflacyjne). Obecnie aktywność zakupowa ustabilizowała się po latach spadków, ale wciąż jesteśmy daleko od momentu, w którym podaż i popyt osiągną równowagę.
Wątpliwe, aby banki centralne, oparte wyłącznie na keynesowskim interwencjonizmie, pozwoliły na to bez przeszkód. W końcu zaczną wprowadzać kolejne bodźce, co ponownie oznacza ciągły wzrost cen złota i srebra. Na razie rozsądnym posunięciem dla osób, które chcą kupić nieruchomość (lub zabezpieczyć swoje oszczędności), jest wynajem do czasu zakończenia tego procesu, a w międzyczasie być może inwestycja w metale szlachetne jako zabezpieczenie.
Właściciele domów powinni również rozważyć zainwestowanie części oszczędności w metale szlachetne, aby zrównoważyć straty spowodowane spadkiem wartości nieruchomości. Status quo jest gotowy na trzęsienie ziemi.